По состоянию на середину июля 2024 года в Украине было оформлено свыше 11 тысяч кредитов на приобретение квартир и домов по льготной ипотечной программе е Оселя на общую сумму 17,67 млрд грн. Показатель неплохой, если сравнивать его с цифрами, фигурировавшими в статистике несколько лет назад, до введения госпрограммы. Но если посмотреть на показатели 2007 года, когда в Украине наблюдался настоящий ипотечный бум, становится очевидно: текущие результаты весьма скромны: только в 2007 году, по данным Минюста, нотариусы оформили 216 тысяч договоров ипотеки.
Что такое ипотека на жилье
Чисто формально, ипотека – это предмет залога по банковскому кредиту в форме недвижимого имущества. Но за долгие годы за этим термином в Украине закрепилось гораздо более узкое толкование – кредит на приобретение недвижимости. Следовательно, широко применяемыми стали такие термины, как ипотека на жилье. Не слишком корректный с точки зрения финансовой теории, но понятный любому рядовому гражданину.
До введения госпрограммы ипотечное кредитование в Украине было развито очень слабо, и на это есть несколько причин:
- Высокие ставки по кредитам, которые стали следствием значительной инфляции в Украине на протяжении многих лет. Чтобы купить жилье в ипотеку и при этом не превратить погашение долга в кабалу, важно, чтобы ставка по кредиту не превышала 7-10% (в зависимости от инфляции). А подобных кредитных ставок в Украине почти никогда не было.
- Нехватка «длинных» денег у банков дополнительно ограничивает возможность кредитования жилья. Ведь для комфортной оплаты по огромному кредиту график платежей должен быть растянут на 20-30 лет.
- Кризис 2008 года стал очень серьезным аргументом для банков – десятки тысяч кредитов превратились в серьезную проблему и надолго отбили охоту заниматься этим видом кредитования. А за годы «простоя» финучреждения растеряли соответствующих экспертов, технологии оценки платежеспособности и рисков и т.д. И только сейчас начинают восстанавливать утраченное.
В октябре 2022 года, уже во время военного положения, была введена государственная ипотека на жилье е Оселя. Она была запущена в первую очередь для военнослужащих. Чтобы они, а также врачи, учителя и ученые могли приобрести жилье в кредит с выгодными условиями:
- Всего под 3% годовых в гривне.
- На срок до 20 лет.
- С авансом от 20%.
Это действительно чрезвычайно выгодные условия. Если смотреть не на номинальную, а на реальную ставку, то есть с учетом инфляции, и отметить, что целевой уровень инфляции для НБУ – 5%, то выходит, что ипотека на жилье от государства даже приносит прибыль. А программа превращается в неплохой способ инвестировать средства.
Столь удобные условия доступны не всем, распространяются не на каждую квартиру. Относительно последних государственная ипотека на жилье 2024 года выдвигает следующие требования:
- Объект недвижимости должен быть квартирой в многоквартирном доме или таунхаусом.
- Его площадь не должна превышать 52,5 «квадрата» на заявителя плюс по 21 дополнительному метру на каждого члена семьи. Для частного дома действует формула 62,5+21 квадратный метр.
- Возраст жилья не может превышать 10 лет для льготных категорий (о них поговорили выше) и 3 года для других категорий.
- Объект может быть незавершенной новостройкой, однако банки требуют достаточно большого процента готовности – «голые» документы на будущий дом не подойдут.
Как получить ипотеку
В августе 2023 года программа была сильно расширена. На тех же условиях, за исключением процентной ставки, участие в госпрограмме смогли и все остальные категории граждан. Правда, по несколько более высокой процентной ставке – 7%. Следовательно, в восприятии украинцев ипотека на жилье 2024 начала ассоциироваться с молодежным жилищным кредитованием. Хотя формально это не так: получить льготные кредиты могут все граждане в возрасте от 18 до 70 лет.
Но это только теория. На практике ответ на вопрос, как получить квартиру в ипотеку, несколько сложнее. Дело в том, что кредитный риск по такой ипотеке несет банк-участник программы. Государство лишь компенсирует ему разницу между рыночной ставкой по кредиту (на момент написания статьи она составляла 19-22% годовых) и процентами по программе еОселя – 3% годовых для льготников и 7% годовых для всех остальных.
Поэтому именно банк-кредитор решает, кому можно выдавать ссуду, а кому нет. Здесь следует перечислить ключевые факторы, которые оценивает банк, принимая решение, будет ли одобрена заявка на кредитование:
- Соответствие базовым условиям и принадлежность к льготной категории;
- Документально подтвержденные доходы. К примеру, справка о зарплате с работы. Совокупных доходов семьи должно быть достаточно для оплаты кредита и хватать на жизнь. Идеальный вариант, если ежемесячный платеж по кредиту не превышает 30-40% от дохода семьи.
- Кредитная история – чрезвычайно важно, чтобы в истории не было просроченных платежей по кредитам.
По этим параметрам банком проводится оценка рисков и принимается окончательное решение. Заметь, что разные банки имеют собственные критерии оценки и дополнительные требования. Следовательно, если ты получил отказ в одном финучреждении, можно попытаться подать заявку в другой банк.
Семейная ипотека на вторичное жилье - с чего начать
Конечно, перед тем как обращаться в финучреждение, следует подобрать подходящее под параметры госпрограммы жилье. При этом следует заботиться не только о возрасте дома и площади квартиры, но и о стоимости недвижимости.
Последняя не может превышать среднюю стоимость жилья в населенном пункте (в пересчете на квадратный метр):
- Более чем в 2 раза для Киева, Днепра, Львова, Одессы, Харькова и областных центров, населенных пунктов, расположенных на расстоянии до 15 км от областных центров и Киева, населенных пунктов численностью более 300 тыс. человек.
- более чем в 1,75 раза в других населенных пунктах.
Также следует помнить, что на практике в среднем 25-30% от стоимости жилья, а также все дополнительные расходы на нотариальное оформление ипотеки, страхование жилья, оценку его рыночной стоимости и т.д. Эти средства должны быть уплачены из кармана заемщика уже при оформлении ипотечного кредита. Для начала тебе нужен стартовый капитал.
Собрать его можно, например, открыв депозит с возможностью пополнения и выгодными ставками. Совершенно не обязательно в банке, в котором планируешь взять кредит со временем. К примеру, можешь воспользоваться простыми и выгодными условиями программы Unex Максимум.
