Станом на середину липня 2024 року в Україна було оформлено понад 11 тисяч кредитів на придбання квартир та будинків за пільговою іпотечною програмою єОселя на загальну суму 17,67 млрд грн. Показник непоганий, якщо порівнювати його з цифрами, що фігурували у статистиці кілька років тому, до запровадження держпрограми. Але якщо подивитися на показники 2007 року, коли в Україні спостерігався справжній іпотечний бум, стає очевидно: зараз маємо дуже скромні результати: тільки 2007 року, за даними Мінюсту, нотаріуси оформили 216 тисяч договорів іпотеки.
Що таке іпотека на житло
Суто формально, іпотека – це предмет застави за банківським кредитом у формі нерухомого майна. Але за довгі роки за цим терміном в Україні закріпилося набагато вужче тлумачення – кредит на придбання нерухомості. Відтак широко вживаним став такий термін, як іпотека на житло. Не надто коректний з точки зору фінансової теорії, але зрозумілий будь-якому пересічному громадянину.
До запровадження держпрограми іпотечне кредитування в Україні було розвинути дуже слабо, і на це є кілька причин:
- Високі ставки за кредитам, що є наслідком значної інфляції в Україні протягом багатьох років. Щоб купити житло в іпотеку і при цьому не перетворити погашення боргу на кабалу, важливо, щоб ставка за кредитом не перевищувала 7-10% (в залежності від інфляції). А таких кредитних ставок у гривні в Україні майже ніколи не було.
- Брак «довгих» грошей у банків додатково обмежує можливість кредитування житла. Адже для комфортної сплати за величезним кредитом, графік платежів має бути розтягнутий на 20-30 років.
- Криза 2008 року стала дуже серйозним аргументом для банків – десятки тисяч іпотечних кредитів перетворилися на серйозну проблему і надовго відбили бажання займатися цим видом кредитування. Відтак за тривалий час «простою» фінустанови втратили відповідних експертів, технології оцінки платоспроможності та ризків тощо. І тільки зараз починають відновлювати втрачене.
У жовтні 2022 року, вже під час дії режиму воєнного стану, була запроваджена державна іпотека на житло єОселя. Вона була запущена насамперед для військовослужбовців. Щоб вони, а також лікарі, вчителі та науковці мали змогу придбати житло в кредит з вигідними умовами:
- Під лише 3% річних в гривні.
- На строк до 20 років.
- З авансом від 20%.
Це насправді надзвичайно вигідні умови. Якщо дивитися не на номінальну, а на реальну ставку, тобто з врахуванням інфляції, та зауважити, що цільовий рівень інфляції НБУ – 5%, виходить, що іпотека на житло від держави навіть приносить прибуток. А програма перетворюється на непоганий спосіб інвестувати кошти.
Настільки комфортні умови доступні не всім. Та й розповсюджуються не на кожну квартиру. Щодо останніх, державна іпотека на житло 2024 виставляє до нерухомості такі вимоги:
- Об’єкт нерухомості має бути квартирою у багатоквартирному будинку або таунхаусом.
- Його площа не має перевищувати 52,5 «квадрати» на заявника плюс по 21 додатковому метру на кожного члена родини. Для приватного будинку діє формула 62,5 + 21 квадратний метр.
- Вік житла не можу перевищувати 10 років для пільгових категорій (військовослужбовці, лікарі, науковці) та 3 роки для інших категорій.
- Об’єкт може бути незавершеною новобудовою, проте банки вимагають доволі великого відсотку готовності – «голі» документи на майбутній будинок не підійдуть.
Як отримати молодіжний кредит на житло
У серпні 2023 року програму було сильно розширено. За тими ж умовами, за виключенням відсоткової ставки, участь у держпрограмі змогли взяти й всі інші категорії громадян. Щоправда, по дещо вищій відсотковій ставці – 7%. Відтак у сприйнятті українців програма почала асоціюватися з молодіжним житловим кредитуванням. Хоча формально це не так: отримати пільговий кредити можуть всі громадяни віком від 18 до 70 років.
Але це лише теорія. На практиці кредитний ризик за такою іпотекою несе банк-учасник програми. Держава лише компенсує йому різницю між ринковою ставкою за кредитом (на момент написання статті вона становила 19-22% річних) та відсотками по програмі єОселя – 3% річних для пільговиків та 7% річних для всіх інших.
Відтак саме банк-кредитор вирішує, кому можна видавати позику, а кому ні. Тут варто перелічити ключові чинники, які оцінює банк, приймаючи рішення, чи буде схвалена заявка на кредитування:
- Відповідність житла та позивальник базовим умовам програми, приналежність до пільгової категорії;
- Документально підтверджені доходи. Наприклад, довідка про зарплату з роботи. Сукупних доходів сім’ї має вистачати на внесення щомісячних платежів та ще вистачати на життя. Ідеальний варіант, якщо щомісячний платіж за кредитом не перевищує 30-40% від місячного доходу родини.
- Кредитна історія – надзвичайно важливо, щоб в історії не було прострочених платежів за кредитами.
За цими параметрами банк проводить оцінювання ризиків та ухвалює остаточне рішення. Зауваж, що різні банки мають власні критерії оцінки та можуть встановлювати додаткові вимоги. Відтак, якщо ти отримав відмову в одній фінустанові, можна спробувати подати заявку в інший банк.
Звісно, перед тим, як звертатися до фінустанови, слід підібрати підходяще під параметри держпрограми житло. При цьому слід дбати не тільки про вік будинку та площу квартири, але й про вартість нерухомості.
Остання, згідно вимог програми, не може перевищувати середню вартість житла у тому ж населеному пункті (в перерахунку на квадратний метр):
- Більш ніж в 2 рази для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та обласних центрів, населених пунктів які розташовані на відстані до 15 км від обласних центрів та Києва, населених пунктів чисельністю понад 300 тис. осіб.
- Більш ніж в 1,75 рази в інших населених пунктах.
Також варто пам’ятати, що на практиці в середньому 25-30% від вартості житла, а також усі додаткові видатки на нотаріальне оформлення іпотеки, страхування житла, оцінку його ринкової вартості тощо несеш ти. Ці кошти мають бути сплачені з кишені позичальника вже під час оформлення іпотечного кредиту. Тож для початку тобі потрібен стартовий капітал.
Зібрати його можна, наприклад, відкривши депозит з можливістю поповнення та вигідними ставками. Зовсім не обов’язково у банку, в якому плануєш взяти кредит згодом. Наприклад, можеш скористатися простими та вигідними умовам програми Unex Максимум.
