По состоянию на первое полугодие 2025 года в Украине было оформлено свыше 2300 кредитов на приобретение квартир и домов по льготной ипотечной программе на общую сумму 4,3 млрд грн. За 2024 г. в рамках этой программы было выдано около 9000 кредитов общей стоимостью 14,6 млрд. грн. Показатель неплохой, если сравнивать его с цифрами, фигурировавшими в статистике несколько лет назад, до введения госпрограммы. Но если посмотреть на показатели 2007 года, когда в Украине наблюдался настоящий ипотечный бум, становится очевидно: текущие результаты весьма скромны: только в 2007 году, по данным Минюста, нотариусы оформили 216 тысяч договоров ипотеки.
Что такое ипотека на жилье
Чисто формально, ипотека – это предмет залога по банковскому кредиту в форме недвижимого имущества. Но за долгие годы за этим термином в Украине закрепилось гораздо более узкое толкование. Подавляющее большинство клиентов банка под понятием, что такое ипотека на жилье, понимают кредит на приобретение недвижимости. Следовательно, широко применяемыми стали такие термины, как ипотека на жилье. Не слишком корректный с точки зрения финансовой теории, но понятный любому рядовому гражданину.
До введения госпрограммы ипотечное кредитование в Украине было развито очень слабо, и на это есть несколько причин:
- Высокие ставки по кредитам, которые стали следствием значительной инфляции в Украине на протяжении многих лет. Чтобы купить жилье в ипотеку и при этом не превратить погашение долга в кабалу, важно, чтобы ставка по кредиту не превышала 7-10% (в зависимости от инфляции). А подобных кредитных ставок в Украине почти никогда не было.
- Нехватка «длинных» денег у банков дополнительно ограничивает возможность кредитования жилья. Ведь для комфортной оплаты по огромному кредиту график платежей должен быть растянут на 20-30 лет.
- Кризис 2008 года стал очень серьезным аргументом для банков – десятки тысяч кредитов превратились в серьезную проблему и надолго отбили охоту заниматься этим видом кредитования. А за годы «простоя» финучреждения растеряли соответствующих экспертов, технологии оценки платежеспособности и рисков и т.д. И только сейчас начинают восстанавливать утраченное.
В октябре 2022 года, уже во время военного положения, была введена государственная ипотека на жилье е Оселя. Она была запущена в первую очередь для военнослужащих. Чтобы они, а также врачи, учителя и ученые могли приобрести жилье в кредит с выгодными условиями:
- Всего под 3% годовых в гривне.
- На срок до 20 лет.
- С авансом от 20%.
Это действительно чрезвычайно выгодные условия. Если смотреть не на номинальную, а на реальную ставку, то есть с учетом инфляции, и отметить, что целевой уровень инфляции для НБУ – 5%, то выходит, что ипотека на жилье от государства даже приносит прибыль. А программа превращается в неплохой способ инвестировать средства.
Столь удобные условия доступны не всем, распространяются не на каждую квартиру. Относительно последних государственная ипотека на жилье 2024 года выдвигает следующие требования:
- Объект недвижимости должен быть квартирой в многоквартирном доме или таунхаусом.
- Его площадь не должна превышать 52,5 «квадрата» на заявителя плюс по 21 дополнительному метру на каждого члена семьи. Для частного дома действует формула 62,5+21 квадратный метр.
- Возраст жилья не может превышать 10 лет для льготных категорий (о них поговорили выше) и 3 года для других категорий.
- Объект может быть незавершенной новостройкой, однако банки требуют достаточно большого процента готовности – «голые» документы на будущий дом не подойдут.
Как получить молодежный кредит на жилье
В августе 2023 года программа была сильно расширена, ипотека на жилье для военнослужащих, врачей и педагогов стала доступна и для других категорий граждан по тем же условиям, за исключением процентной ставки. Правда, по несколько более высокой процентной ставке – 7%. Следовательно, в восприятии украинцев ипотека на жилье 2024 начала ассоциироваться с молодежным жилищным кредитованием. Хотя формально это не так: получить льготные кредиты могут все граждане в возрасте от 18 до 70 лет.
Но это только теория. На практике ответ на вопрос, как получить квартиру в ипотеку, несколько сложнее. Дело в том, что кредитный риск по такой ипотеке несет банк-участник программы. Государство лишь компенсирует ему разницу между рыночной ставкой по кредиту (на момент написания статьи она составляла 19-22% годовых) и процентами по программе еОселя – 3% годовых для льготников и 7% годовых для всех остальных.
Поэтому именно банк-кредитор решает, кому можно выдавать ссуду, а кому нет. Здесь следует перечислить ключевые факторы, которые оценивает банк, принимая решение, будет ли одобрена заявка на кредитование:
- Соответствие базовым условиям и принадлежность к льготной категории;
- Документально подтвержденные доходы. К примеру, справка о зарплате с работы. Совокупных доходов семьи должно быть достаточно для оплаты кредита и хватать на жизнь. Идеальный вариант, если ежемесячный платеж по кредиту не превышает 30-40% от дохода семьи.
- Кредитная история – чрезвычайно важно, чтобы в истории не было просроченных платежей по кредитам.
По этим параметрам банком проводится оценка рисков и принимается окончательное решение. Заметь, что разные банки имеют собственные критерии оценки и дополнительные требования. Следовательно, если ты получил отказ в одном финучреждении, можно попытаться подать заявку в другой банк.
Семейная ипотека на вторичное жилье - с чего начать
Конечно, перед тем как обращаться в финучреждение, следует подобрать подходящее под параметры госпрограммы жилье. При этом следует заботиться не только о возрасте дома и площади квартиры, но и о стоимости недвижимости.
Последняя не может превышать среднюю стоимость жилья в населенном пункте (в пересчете на квадратный метр):
- Более чем в 2 раза для Киева, Днепра, Львова, Одессы, Харькова и областных центров, населенных пунктов, расположенных на расстоянии до 15 км от областных центров и Киева, населенных пунктов численностью более 300 тыс. человек.
- более чем в 1,75 раза в других населенных пунктах.
Также следует помнить, что на практике в среднем 25-30% от стоимости жилья, а также все дополнительные расходы на нотариальное оформление ипотеки, страхование жилья, оценку его рыночной стоимости и т.д. Эти средства должны быть уплачены из кармана заемщика уже при оформлении ипотечного кредита. Для начала тебе нужен стартовый капитал.
Собрать его можно, например, открыв депозит с возможностью пополнения и выгодными ставками. Совершенно не обязательно в банке, в котором планируешь взять кредит со временем. К примеру, можешь воспользоваться простыми и выгодными условиями программы Unex Максимум.
