Налог на коммерческую недвижимость в Украине: кто и сколько платит

В мире бизнеса и инвестиций есть целый ряд вопросов, стоящих перед каждым из нас. Одним из таких важных аспектов является налог на коммерческую недвижимость в Украине. Сегодня я хотела бы помочь разобраться, кто платит налог на коммерческое недвижимое имущество, как осуществляется расчет этого налога и какие последствия может иметь его неуплата.

Что такое коммерческая недвижимость?

Прежде чем говорить о налогах, разберемся, что именно законодательство подразумевает под коммерческой недвижимостью и налогом на коммерческое недвижимое имущество.

В целом, в Налоговом кодексе Украины такие термины как «коммерческая недвижимость» и «налог на коммерческое недвижимое имущество» – отсутствуют. Законодательство устанавливает обязанность для собственников соответствующих активов (имущества) уплачивать налог на имущество (ст. 265 НКУ). В свою очередь, налог на имущество состоит из трех разных видов налога:

• налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка;
• транспортного налога;
• платы за землю.

В свою очередь, налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, применяется к объектам жилой и нежилой недвижимости, в том числе и к частям таких объектов.

Термин «коммерческая недвижимость» используется как сленг для обозначения объектов недвижимости, которые используются с целью получения прибыли и ведения предпринимательской деятельности, а не для личного проживания. То есть предоставляя в аренду как жилое, так и нежилое помещение, а также его часть, физические или юридические лица, являющиеся собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости, или имеющие другие права пользования такой недвижимостью (например, арендуют имущество с правом его последующей передачи в субаренду), получают доходы (прибыли), с которых должны платить.

Надо понимать, что существуют:

• налоги на недвижимость для владельцев объектов жилой и/или нежилой недвижимости. Это налог на имущество, уплачиваемый с учетом определенных критериев и особенностей, установленных законом, независимо от того, используется ли такая недвижимость в коммерческих целях или нет;
• налоги на доходы от использования недвижимости (как жилой, так и нежилой) как коммерческой, то есть с целью получения прибыли. Такой налог возникает только тогда, когда производят соответствующие доходы. Порядок начисления и уплаты таких налогов зависит от того, кто именно и каким образом получает такие доходы (физические лица или субъекты хозяйствования (юридические лица и ФЛП)).

Распространенными примерами коммерческой недвижимости являются:

1. Жилая недвижимость – квартиры, дома, их доли (в результате чего арендодателем получаются доходы от предоставления недвижимости в аренду, субаренду и т.п.).
2. Нежилая недвижимость: административные здания, торговые центры, офисные центры, бизнес центры, складские помещения, павильоны, объекты гостинично-ресторанного бизнеса: гостиницы, рестораны, кафе, производственные помещения, в т.ч. цеха, заводы, фабрики, отдельные помещения и даже просто части этих помещений (например, 1 квадратный метр для расположения банком банкомата в торговом центре).

Кто платит налог на недвижимость?

Согласно закону (а таким законом является Налоговый кодекс Украины), плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, являются как физические, так и юридические лица, если они владельцы недвижимости. Более подробно о налогообложении жилой недвижимости, а также о льготах, предоставляемых физическим лицам, можно узнать в статье моей коллеги.

Кто платит налоги на доходы от использования недвижимости в коммерческих целях?

Физические лица-собственники

Если физическое лицо владеет недвижимостью, которую использует в коммерческих целях (например, сдает в аренду офисное помещение или квартиру), оно обязано уплачивать соответствующий налог на доходы на общих основаниях по ставке 18%, а также уплачивать военный сбор по ставке 5%.

Такое физическое лицо, если оно сдает в аренду недвижимость другому физическому лицу, обязано самостоятельно ежеквартально начислить и в течение 40 календарных дней после завершения каждого квартала уплатить налоги в бюджет. Кроме того, по результатам полного календарного года необходимо задекларировать свой доход от аренды за полный год, то есть представить годовую налоговую декларацию и указать в ней суммы полученного дохода и суммы уплаченных за такой год налогов.

Если же физическое лицо предоставляет в аренду недвижимость юридическому лицу или физлицу – предпринимателю (ФЛП), то оно освобождается от обязанности самостоятельно платить налоги и подавать декларацию. В таких случаях это за нее должны сделать арендаторы, они обязаны выполнять функции налогового агента физического лица, то есть удерживать с арендной платы налоги, уплачивать их в бюджет и декларировать в своей налоговой отчетности доходы, выплаченные физическому лицу в качестве арендной (субарендной) платы.

Физические лица - владельцы (или принадлежащие пользователи), зарегистрированные как ФЛП на упрощенной системе налогообложения

Если физическое лицо зарегистрировано как ФЛП на едином налоге и деятельность такого лица указано в реестре плательщиков единого налога с соответствующим видом деятельности (КВЭД) – 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», то в зависимости от группы единого налога оно:

1) может сдавать в аренду недвижимость при условии, что оно является ФЛП 2 или 3 группы, при этом оно будет платить налоги по меньшим ставкам, чем если бы оно сдавало квартиру/дом не как предприниматель, а как обычное физическое лицо. Правда, для каждой из этих групп существуют определенные особенности и ограничения (установленные п. 291.5.3. ст. 291 НКУ):

• Для ФЛП 2-й группы есть ограничения по кругу арендаторов: они могут сдавать в аренду недвижимость только населению и плательщикам единого налога (к которым относятся такие же ФЛП и юрлица – «единщики»);
• Для ФЛП 3-й группы ограничений по кругу арендаторов Налоговый кодекс не устанавливает, но устанавливает максимально возможные площади для сдачи в аренду (субренду): до 400 м² жилой недвижимости или до 900 м² нежилой недвижимости.

2) не может предоставлять имущество в аренду как ФЛП вообще, если у него 1-я группа единого налога (такая деятельность не входит в перечень бытовых услуг).

Размеры налогов в 2025 году для ФЛП 2 и 3 группы при использовании недвижимости как коммерческой (например, при сдаче в аренду):

• ФЛП на 2 группе будет платить (за каждый календарный месяц) единый налог в сумме – 1 600 грн., военный сбор 800 грн., ЕСВ – 1760 грн. (Минимум 22% от текущего размера минимальной заработной платы, если оно вырастет – вырастет и сумма минимального ЕСВ).

!!!Важно знать: налоги нужно платить в бюджет даже тогда, когда доход у ФЛП 2 группы нулевой.

• ФЛП на 3 группе будет платить налоги в зависимости от суммы полученного дохода с применением к такой сумме дохода за квартал ставки единого налога в размере 5% + 1% военного сбора, а также, как и для ФЛП 2 группы ЕСВ – 5280 грн в квартал (по 1760 грн в месяц). Если вырастет минимальная заработная плата, вырастет и сумма минимального ЕСВ.

!!!Важно знать: ФЛП 3 группы платит налоги (единый налог и военный сбор) в бюджет только тогда, когда у них есть такие доходы, при этом ЕСВ нужно платить даже тогда, когда доход у ФЛП 3 группы нулевой.

Юридические лица

Юрлица также являются плательщиками налога на доходы, которые они получают в результате сдачи в аренду (субаренду), кредит, лизинг недвижимого имущества, поскольку именно они чаще всего владеют «коммерческой» недвижимостью. Они, как и физические лица, могут быть владельцами офисов, магазинов, складов и т.п. Бухгалтеры таких юридических лиц хорошо разбираются в вопросах налогообложения, поэтому здесь давать объяснения – излишне.

Как рассчитывается налог на недвижимое имущество?

Базой налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их частей, которые находятся в собственности физических лиц и юридических лиц, является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частных.

Расчет налога зависит от нескольких базовых факторов, которые нужно знать, чтобы правильно спланировать свои другие расходы.

Ставка в зависимости от местного совета

Ставка налога на недвижимость устанавливается сельскими, поселковыми, городскими советами на соответствующей территории в зависимости от объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Это означает, что в разных городах и деревнях она может отличаться. Максимальный размер ставки составляет не более 1,5% от минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года, за 1 кв.

В 2025 году расчет производится от минимальной зарплаты, которая действовала по состоянию на 1 января 2024 года и составила 7100 грн.

Если в собственности физического или юридического лица есть жилая недвижимость, общая площадь которой превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и/или 500 квадратных метров (для дома), то сумма налога увеличивается на 25000,00 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его долю).

Льготы и освобождения

Есть определенные льготы и освобождения от уплаты этого налога. О них тоже следует узнать заранее.

Льготы на налог, уплачиваемый на соответствующей территории по объектам жилой и нежилой недвижимости, для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Такие льготы, также как и ставки налога на недвижимость, устанавливаются сельскими, поселковыми, городскими советами.

Но нужно знать, что льготы по налогу на недвижимость не применяются для физических лиц, если:

1) недвижимость используются их собственниками с целью получения доходов, то есть ведения коммерческой деятельности – сдачи в аренду, лизинг, займ;

2) недвижимость используется в предпринимательской деятельности, в т.ч. когда физическое лицо регистрируется как ФЛП по месту своего жительства (по налоговому адресу);

3) площадь недвижимости превышает пятикратный размер не облагаемой налогом площади соответствующего объекта/объектов налогообложения, а именно если:

• квартира/квартиры независимо от их количества – составляют 300 кв. метров;
• жилой дом/дома независимо от их количества – составляют 600 и более кв. метров;
• различные типы объектов жилой недвижимости, в том числе их доли (при одновременном пребывании в собственности физического лица квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частиц) – составляют 900 и более квадратных метров.
  

Для малого бизнеса

Законодательство Украины не предусматривает специальных налоговых льгот на коммерческую недвижимость для малого бизнеса как такового. Однако некоторые объекты могут не облагаться налогом, например, рынки, рыночные площади, нежилая недвижимость, используемая для сельскохозяйственной деятельности, и другие объекты, перечисленные в статье 266.2.2. НКУ.

Для общественных организаций

Согласно Налоговому кодексу Украины (пп. 266.2.2), не является объектом налогообложения находящееся в собственности имущество:

1. Органов государственной власти и органов местного самоуправления.
   Сюда входят как собственно органы власти, так и созданные ими бюджетные учреждения. Важно, что имущество должно использоваться исключительно для выполнения их прямых функций.
2. Религиозных организаций.
   Недвижимость религиозных организаций, уставы которых зарегистрированы в установленном законом порядке, освобождается от налогообложения. Это касается зданий, используемых для их уставной деятельности, например храмов, молитвенных домов и т.п.
3. Общественных и благотворительных организаций.
   Эти организации освобождаются от налога, если недвижимость используется для их некоммерческой деятельности и не сдается в аренду, лизинг или ссуду. То есть имущество должно служить исключительно для выполнения целей, указанных в их уставных документах.

Для других объектов

Например, здания детских домов семейного типа, дошкольных и общеобразовательных учебных заведений, которые используются для предоставления образовательных услуг, общежитий и других объектов недвижимости

Изменения и порядок уплаты налога на коммерческую недвижимость в 2025 году

Советую знать, когда платить налог во избежание санкций.

Представление декларации

Физические лица – собственники недвижимости освобождены от обязанности подавать налоговую декларацию. Налоговая служба самостоятельно рассчитывает сумму налога и направляет налоговое уведомление-решение (НУР) по месту налогового адреса до 1 июля года, следующего за отчетным.

Для юридических лиц ситуация иная: они обязаны самостоятельно рассчитать сумму налога и представить годовую декларацию до 20 февраля отчетного года.

Уплата налога

После получения уведомления-решения уплата налога на недвижимость физическими лицами должна быть произведена в течение 60 календарных дней с момента вручения (получения) такого уведомления.

Юридические лица уплачивают налог ежеквартально, равными частями. Также важно знать, что налогообложение арендованной недвижимости является обязанностью собственника недвижимости, а не арендатора, если только другое не будет предусмотрено договором аренды.

Ответственность за неуплату

Я хочу обратить внимание, что за несвоевременную уплату этого налога предусмотрены не только штрафы, но и пеня. Согласно Налоговому кодексу Украины, за просрочку уплаты налога на недвижимость:

• При задержке до 30 календарных дней включительно: предусматривается штраф в размере 5% суммы налогового долга.
• При задержке более 30 календарных дней размер штрафа увеличивается до 10% от суммы налогового долга.

Кроме того, за несвоевременную оплату начисляется пеня, рассчитываемая за каждый календарный день просрочки.

Надеюсь, что эта статья помогла понять, какие именно налоги возникают в случае наличия в собственности недвижимости, которая используется как коммерческое имущество, есть ли льготы, есть ли штрафы и особенности уплаты в Украине. А еще от себя я советую всегда проверять актуальную информацию на официальных сайтах государственных органов и при необходимости консультироваться с бухгалтером, хорошо разбирающимся в налогообложении.