Податок на комерційну нерухомість в Україні: хто і скільки сплачує

У світі бізнесу та інвестицій є ціла низка питань, що постають перед кожним із нас. Одним із таких важливих аспектів є податок на комерційну нерухомість в Україні. Сьогодні я б хотіла допомогти розібратися, хто платить податок на комерційне нерухоме майно, як здійснюється розрахунок цього податку і які наслідки може мати його несплата.

Що таке комерційна нерухомість?

Перш ніж говорити про податки, розберімося, що саме законодавство розуміє під комерційною нерухомістю і податком на комерційне нерухоме майно.

Загалом, в Податковому кодексі Україні такі терміни як «комерційна нерухомість» та «податок на комерційне нерухоме майно» – відсутні. Законодавство встановлює обов’язок для власників відповідних активів (майна) сплачувати податок на майно (ст. 265 ПКУ). В свою чергу, податок на майно складається з трьох різних видів податку:

• податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
• транспортного податку;
• плати за землю.

В свою чергу, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, застосовується до об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі і до часток таких об’єктів.

Термін «комерційна нерухомість» використовується як сленг для позначення тих об'єктів нерухомості, які використовуються з метою отримання прибутку та ведення підприємницької діяльності, а не для особистого проживання. Тобто надаючи в оренду як житлове, так і нежитлове приміщення, і навіть його частину, фізичні або юридичні особи, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, або мають інші права користування такою нерухомістю (наприклад, орендують майно з правом його подальшої передачі в суборенду), отримують доходи (прибутки), з яких мають платити податки.

Треба розуміти, що існують:

• податки на нерухомість для власників об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Це податок на майно, який сплачується з урахуванням певних критерієв та особливостей, встановлених законом, незалежно від того, чи використовується така нерухомість в комерційних цілях;
• податки на доходи від використання нерухомості (як житлової так і нежитлової) як комерційної, тобто з метою отримання прибутку. Такий податок виникає тільки тоді, коли викають відповідні доходи. Порядок нарахування і сплати таких податків залежить від того хто саме і в який спосіб отримує такі доходи (фізичні особи або суб’єкти господарювання (юридичні особи та ФОПи).

Розповсюдженими прикладами комерційної нерухомості є:

1. Житлова нерухомість – квартири, будинки, їх частки (в результаті чого орендодавцем отримуються доходи від надання нерухомості в оренду, суборенду тощо).
2. Нежитлова нерухомість: адміністративні будівлі, торгові центри, офісні центри, бізнес центри, складські приміщення, павільйони, об’єкти готельно-ресторанного бізнесу: готелі, ресторани, кафе виробничі приміщення, в т.ч. цехи, заводи, фабрики, окремі приміщення і навіть просто частки цих приміщень (наприклад, 1 квадратний метр для розташування банком банкомату в торговому центрі).

Хто платить податок на нерухомість ?

Згідно із законом (а таким законом є Податковий кодекс України), платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є як фізичні, так і юридичні особи, якщо вони є власниками нерухомості. Більш детально про оподаткування житлової нерухомості, а також про пільги, які надаються фізичним особам, можна дізнатись у статті моєї колеги. 

Хто платить податки на доходи від використання нерухомості в комерційних цілях?

Фізичні особи-власники

Якщо фізична особа володіє нерухомістю, яку використовує в комерційних цілях, (наприклад, здає в оренду офісне приміщення або квартиру), вона зобов'язана сплачувати відповідний податок на доходи на загальних підставах за ставкою 18%, а також сплачувати військовий збір за ставкою 5%.

Така фізична особа, якщо вона здає в оренду нерухомість іншій фізичній особі, зобов’язана самостійно щоквартально нарахувати та протягом 40 календарних днів після завершення кожного кварталу сплатити податки до бюджету. Крім того, за результатами повного календарного року вона має задекларувати свій дохід від оренди за повний рік, тобто подати річну податкову декларацію і зазначити в ній суми отриманого доходу та суми сплачених за такий рік податків.

Якщо ж фізична особа надає в оренду нерухомість юридичній особі або фізичній особі – підприємцю (ФОПУ),  то вона звільняється від обов’язку самостійно сплачувати податки та подавати декларацію. В таких випадках це за неї мають зробити орендарі, саме вони  зобов’язані виконувати функції податкового агента фізичної особи, тобто утримувати з орендної плати податки, сплачувати їх в бюджет та декларувати у своїй податковій звітності доходи, виплачені фізичній особі в якості орендної (суборендної) плати.

Фізичні особи - власники (або належні користувачі), які зареєстровані як ФОПи на спрощеній системі оподаткування

Якщо фізична особа зареєстрована як ФОП на єдиному податку і діяльність такої особи зазначена у реєстрі платників єдиного податку з відповідним видом діяльності (КВЕД) – 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», то в залежності від групи єдиного податку вона:

1) може здавати в оренду нерухомість за умови, що вона є ФОПом 2 або 3 групи, при цьому вона буде платити податки за меншими ставками, ніж якщо б вона здавала квартиру/будинок не як підприємець, а як звичайна фізична особа. Щоправда, для кожної з цих груп існують певні особливості та обмеження (встановлені п. 291.5.3. ст. 291 ПКУ):

• Для ФОП 2-ї групи є обмеження щодо кола орендарів: вони можуть здавати в оренду нерухомість лише населенню та платникам єдиного податку (до яких належать такі самі ФОПи та юрособи – «єдинщики»);
• Для ФОП 3-ї групи обмежень щодо кола орендарів Податковий кодекс не встановлює, але встановлює максимально можливі площі для здачі в оренду (субренду): до 400 м² житлової нерухомості або до 900 м² нежитлової нерухомості.

2) не може надавати майно в оренду як ФОП взагалі, якщо у неї 1-а група єдиного податку (така діяльність не входить до переліку побутових послуг).

Розміри податків в 2025 році для ФОПів 2 та 3 групи при використанні нерухомості як комерційної (наприклад, при здачі в оренду):

• ФОП на 2 групі сплачуватиме (за кожний календарний місяць) єдиний податок в сумі – 1 600 грн., військовий збір 800 грн., ЄСВ - 1760 грн. (мінімум 22% від поточного розміру мінімальної заробітної плати, якщо вона зросте – зросте і сума мінімального ЄСВ).

!!!Важливо знати: податки потрібно платити в бюджет навіть тоді, коли дохід у ФОПа 2 групи нульовий.

• ФОП на 3 групі сплачуватиме податки в залежності від суми отриманого доходу, із застосуванням до такої суми доходу за квартал ставки єдиного податку у розмірі 5% + 1% військового збору, а також, як і для ФОПів 2 групи ЄСВ – 5280 грн на квартал (по 1760 грн на місяць). Якщо зросте мінімальна заробітна плата, зросте і сума мінімального ЄСВ.

!!!Важливо знати: ФОП 3 групи платить податки (єдиний податок та військовий збір) в бюджет тільки тоді, коли у них є такі доходи, при цьому ЄСВ потрібно платити навіть тоді, коли дохід у ФОПа 3 групи нульовий.

Юридичні особи

Юрособи також є платниками податку на доходи, які вони отримують в результаті здачі в оренду (суборенду), позичку, лізинг  нерухомого майна, оскільки саме вони найчастіше володіють «комерційною» нерухомістю. Вони, як і фізичні особи, можуть бути власниками офісів, магазинів, складів тощо. Бухгалтери таких юридичних осіб добре знаються в питаннях оподаткування, тому тут надавати пояснення - зайве.

Як розраховується податок на нерухоме майно?

Базою оподаткування об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб та юридичних осіб, є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

Розрахунок податку залежить від кількох базових факторів, які обов’язково слід знати, щоб правильно спланувати свої інші витрати.

Ставка залежно від місцевої ради

Ставка податку на нерухомість встановлюється сільськими, селищними, міськими радами на відповідній території, в залежності від об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Це означає, що в різних містах і селах вона може відрізнятися. Максимальний розмір ставки становить не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за 1 кв.м нерухомості. Саме через це важливо орієнтуватися на актуальні рішення місцевих органів влади щодо податку на нерухомість.

Відмінності для різних типів об’єктів

На відміну від житла, для комерційних об’єктів нерухомості, тобто для нежитлової нерухомості, пільгові площі не передбачені. Цей податок розраховується виключно на всю площу об'єкта.

Розгляньмо приклад:

Яку суму податку на нерухомість треба буде заплатити власнику нежитлового приміщення (наприклад, офісне приміщення) площею 100 кв.м. в 2025 році?^* Мінімальна заробітна плата станом на 1 січня 2024 року становить 7 100 грн, а місцева рада встановила ставку 1%.

У 2025 році розрахунок проводиться від мінімальної зарплати, яка діяла станом на 1 січня 2024 року і становила 7100 грн.

Якщо у власності фізичної чи юридичної особи наявна житлова нерухомість, загальна площа якої перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку), то сума податку збільшується на 25000,00 гривень на рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості (його частку).

Пільги та звільнення

Існують певні пільги та звільнення від сплати цього податку. Про них теж варто дізнатись заздалегідь.

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, для фізичних осіб визначаються виходячи з їх майнового стану та рівня доходів. Такі пільги, також як і ставки податку на нерухомість, встановлюється сільськими, селищними, міськими радами.

Але потрібно знати, що пільги з податку на нерухомість не застосовуються для фізичних осіб, якщо:

1) нерухомість використовуються їх власниками з метою одержання доходів, тобто ведення комерційної діяльності - здачі в оренду, лізинг, позичку;

2) нерухомість використовується у підприємницькій діяльності, в т.ч. коли фізична особа реєструється як ФОП за місцем свого проживання (за податковою адресою);

3) площа нерухомості перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі відповідного об'єкта/об'єктів оподаткування, а саме якщо:

• квартира/квартири незалежно від їх кількості – становлять 300 та більше кв. метрів;
• житловоий будинок/будинки незалежно від їх кількості - становлять 600 та більше кв. метрів;
• різні типи об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх частки (у разі одночасного перебування у власності фізичної особи квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток) – становлять 900 та більше квадратних метрів.
  

Для малого бізнесу

Законодавство України не передбачає спеціальних податкових пільг на комерційну нерухомість для малого бізнесу як такого. Однак, деякі об’єкти можуть не підлягати оподаткуванню, наприклад, ринки, ринкові площі, нежитлова нерухомість, що використовується для сільськогосподарської діяльності, та інші об’єкти, що перелічені в статті 266.2.2. ПКУ.

Для громадських організацій

Згідно з Податковим кодексом України (пп. 266.2.2), не є об’єктом оподаткування майно, що знаходиться у власності:

1. Органів державної влади та органів місцевого самоврядування.
   Сюди належать як власне органи влади, так і створені ними бюджетні установи. Важливо, що майно має використовуватися виключно для виконання їхніх прямих функцій.
2. Релігійних організацій.
   Нерухомість релігійних організацій, статути яких зареєстровано у встановленому законом порядку, звільняється від оподаткування. Це стосується будівель, що використовуються для їхньої статутної діяльності, наприклад, храмів, молитовних будинків тощо.
3. Громадських та благодійних організацій.
   Ці організації звільняються від податку, якщо нерухомість використовується для їхньої неприбуткової діяльності та не здається в оренду, лізинг чи позичку. Тобто майно має слугувати виключно для виконання цілей, зазначених у їхніх статутних документах.

Для інших об’єктів

Наприклад, будівлі дитячих будинків сімейного типу, дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів, що використовуються для надання освітніх послуг, гуртожитків та ряду інших об’єктів нерухомості

Зміни та порядок сплати податку на комерційну нерухомість у 2025 році

Раджу знати, коли сплачувати податок, щоб уникнути санкцій.

Подання декларації

Фізичні особи - власники нерухомості звільнені від обов’язку подавати податкову декларацію. Податкова служба самостійно розраховує суму податку та надсилає податкове повідомлення-рішення (ППР) за місцем податкової адреси до 1 липня року, що настає за звітним.

Для юридичних осіб ситуація інша: вони зобов’язані самостійно розрахувати суму податку та подати річну декларацію до 20 лютого звітного року.

Сплата податку

Після отримання повідомлення-рішення, сплата податку на нерухомість фізичними особами має бути здійснена протягом 60 календарних днів з моменту вручення (отримання) такого повідомлення.

Юридичні особи сплачують податок щоквартально, рівними частинами. Також важливо знати, що оподаткування орендованої нерухомості є обов’язком власника нерухомості, а не орендаря, якщо тільки інше не буде передбачено договором оренди.

Відповідальність за несплату

Я хочу звернути увагу, що за несвоєчасну сплату цього податку передбачені не лише штрафи, а ще й пеня. Згідно з Податковим кодексом України, за прострочення сплати податку на нерухомість:

• При затримці до 30 календарних днів включно: передбачається штраф у розмірі 5% від суми податкового боргу.
• При затримці понад 30 календарних днів: розмір штрафу збільшується до 10% від суми податкового боргу.

Крім того, за несвоєчасну сплату нараховується пеня, яка розраховується за кожен календарний день прострочення.

Сподіваюся, що ця стаття допомогла зрозуміти, які саме податки виникають у разі наявності у власності нерухомості, що використовується як комерційне майно, чи наявні пільги, чи є штрафи та особливості сплати в Україні. А ще від себе я раджу завжди перевіряти актуальну інформацію на офіційних сайтах державних органів та за потреби консультуватися із бухгалтером, який добре знається на оподаткуванні.